La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia consolidó, entre 2020 y 2025, una regla que toda empresa que compra locales, oficinas o bodegas sobre planos debe conocer: la sociedad fiduciaria de un proyecto inmobiliario responde con su propio patrimonio cuando incumple deberes que le son propios, como verificar el punto de equilibrio o informar, aunque la obra la ejecute el constructor.
Puntos clave
- En la sentencia SC5175-2020, la Corte Suprema dejó en firme que la fiduciaria no puede limitarse a que el fideicomitente le certifique el punto de equilibrio: debe verificarlo, porque proteger los recursos es un deber indelegable.
- La sentencia SC2879-2022 calificó a la fiduciaria como "verdadera depositaria de la confianza" y negó que una cláusula de exoneración sobre la obra la libere de sus obligaciones de administración.
- Según el Código de Comercio, artículo 1243, el fiduciario responde hasta de la culpa leve, y la Corte mide esa diligencia frente a la de un profesional experto.
- Por la sentencia SC1718-2025, las empresas vinculadas a un negocio fiduciario pueden acudir a la Superintendencia Financiera como consumidores financieros sin probar que son consumidores finales.
¿Cuándo responde la fiduciaria con su propio patrimonio?
Responde cuando el daño proviene de sus propias faltas: girar recursos al promotor sin que se cumplieran las condiciones pactadas, dar por alcanzado un punto de equilibrio que no se verificó o no informar a quienes aportaron dinero. No responde, en principio, por el solo fracaso material de la obra, que sigue siendo riesgo del constructor.
La base legal está en el Código de Comercio. Su artículo 1234 enumera los "deberes indelegables del fiduciario", entre ellos "realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia" y "llevar la personería para la protección y defensa de los bienes fideicomitidos contra actos de terceros, del beneficiario y aún del mismo constituyente". El artículo 1243 agrega que "el fiduciario responderá hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su gestión".
Los contratos de vinculación suelen incluir cláusulas que trasladan al promotor toda la responsabilidad por el desarrollo del proyecto. La Corte Suprema precisó hasta dónde llegan esas cláusulas en una secuencia de decisiones que hoy marcan cómo se litigan los proyectos fallidos.
Las sentencias que fijaron la regla
SC5175-2020 (18 de diciembre de 2020). En el proyecto Soler Gardens, en Medellín, la primera instancia condenó solidariamente al fideicomiso y a Fiduciaria Corficolombiana a pagar $448.814.200 a la demandante, el Tribunal Superior de Medellín confirmó y la Corte decidió no casar ese fallo. En el texto oficial de la SC5175-2020, la Corte transcribe el razonamiento del Tribunal: la fiduciaria "no se podía limitar a que el fideicomitente simple y llanamente le certificara que ya se alcanzó [el punto de equilibrio], porque entonces, se convierte la figura del fideicomiso comercial en una fachada". Recordó además que, por la separación de patrimonios, "a la fiduciaria le corresponderá enfrentar, con sus propios recursos, las consecuencias derivadas de aquellas conductas dañinas realizadas respecto a su condición de empresa".
SC5430-2021 (7 de diciembre de 2021). La Corte fijó el estándar de conducta. Según el compendio oficial de la Relatoría, el grado de diligencia exigible "es el de un profesional y puesto que su gestión involucra la obligación de administrar, el de un «buen hombre de negocios»", y el fiduciario es "un verdadero profesional autorizado para operar y supervisado por el Estado".
SC2879-2022 (27 de septiembre de 2022). En el centro comercial Marcas Mall, de Cali, la Superintendencia Financiera ordenó a Acción Sociedad Fiduciaria restituir $1.111.730.122 a una sociedad inversionista. Los contratos condicionaban el giro al promotor, entre otros requisitos, a que el lote estuviera en el fideicomiso y a haber celebrado encargos de preventa equivalentes al 52 % de las ventas estimadas. La Corte confirmó en su integridad el fallo de la Superintendencia contra la fiduciaria.
¿Sirve una cláusula que exonera a la fiduciaria del desarrollo del proyecto?
No para las obligaciones de administración. En la SC2879-2022 la fiduciaria invocó una cláusula según la cual no tenía responsabilidad alguna sobre el desarrollo del proyecto. La Corte respondió que la condena no se fundó en la ejecución de la obra, sino en el incumplimiento de obligaciones sobre las que la fiduciaria tenía control exclusivo.
En palabras del texto oficial de la SC2879-2022, ese ataque era "a todas luces desenfocado", porque la sentencia se fundó "en el incumplimiento de las obligaciones de administración, sobre las que la fiduciaria tenía pleno control y responsabilidad exclusiva". La misma providencia explica que la confianza del inversionista "recae sobre la fiduciaria en virtud de su idoneidad, profesionalismo y especial habilitación estatal" y que la fiduciaria "funge como una verdadera depositaria de la confianza de los demás intervinientes en el proyecto".
A esto se suma la regla general del artículo 11 de la Ley 1328 de 2009, que prohíbe en los contratos de adhesión las cláusulas que "exonere, atenúe o limite la responsabilidad" de las entidades vigiladas y que puedan ocasionar perjuicios al consumidor financiero, y dispone que se entenderán "por no escrita o sin efectos para el consumidor financiero".
La Corte, sin embargo, no convirtió a la fiduciaria en aseguradora de la obra. La misma SC2879-2022 advierte que, "aun cuando excepcional", la responsabilidad del fiduciario "normalmente se configura ante una extralimitación de sus funciones o una omisión de sus deberes". Por eso, el reclamo debe construirse sobre una falla concreta de la fiduciaria, no sobre el retraso o el abandono de la obra en sí mismos.
¿Puede una empresa reclamar como consumidor financiero?
Sí. En la sentencia SC1718-2025 (15 de agosto de 2025), la Corte precisó que la acción de protección ante la Superintendencia Financiera procede para quienes tienen con la entidad vigilada relaciones de origen legal o contractual, "sin condiciones adicionales, menos aún, la necesidad de acreditar que son consumidores finales", según el compendio de la Relatoría.
Ese mismo día, en la sentencia SC1757-2025, la Corte unificó su jurisprudencia: la noción de consumidor financiero de la Ley 1328 de 2009 es más amplia y prevalece sobre la de consumidor de la Ley 1480 de 2011. Para una sociedad que invirtió en un proyecto a través de un encargo fiduciario, esto abre la vía de la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia, que el artículo 57 de la Ley 1480 de 2011 permite elegir para controversias "relacionadas exclusivamente con la ejecución y el cumplimiento de las obligaciones contractuales".
Hay un plazo que no conviene perder de vista. El numeral 3 del artículo 58 de la misma ley exige presentar las controversias netamente contractuales "a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato". En la SC1718-2025, como la fiducia seguía en ejecución cuando se presentó la demanda, la Corte concluyó que ese plazo no había empezado a correr.
Qué debe revisar su empresa antes de vincularse a un proyecto
La línea de la Corte protege al inversionista que puede probar la falla de la fiduciaria. Esa prueba se construye antes de firmar y durante la ejecución, no cuando el proyecto ya se paralizó. Recomendamos:
- Leer las condiciones de giro. Identifique en el contrato qué debe verificar la fiduciaria antes de entregar recursos al promotor: titularidad del lote en el fideicomiso, crédito constructor, porcentaje de preventas, licencias. Esas condiciones son la vara con la que se medirá su conducta.
- Pedir la constancia del punto de equilibrio. Solicite el documento con el que la fiduciaria dio por cumplidas las condiciones y en qué lo soportó. La SC5175-2020 deja claro que una certificación del fideicomitente, sin verificación, no basta.
- Exigir y archivar las rendiciones de cuentas. El numeral 8 del artículo 1234 del Código de Comercio obliga al fiduciario a "rendir cuentas comprobadas de su gestión al beneficiario cada seis meses". Guárdelas: son prueba de lo que la fiduciaria sabía y de lo que informó.
- No firmar renuncias sin asesoría. Otrosíes o transacciones que liberen a la fiduciaria de reclamos anteriores deben analizarse a la luz del artículo 11 de la Ley 1328 de 2009 antes de suscribirlos.
- Controlar el calendario. Anote la fecha de terminación del contrato y el plazo del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011 si piensa acudir a la Superintendencia.
Si su empresa es la constructora o promotora, la lectura es la inversa: la fiduciaria tendrá cada vez más incentivos para verificar y documentar todo lo que usted le reporta. El Decreto 510 de 2026, que adicionó el Decreto 2555 de 2010 con normas aplicables a los negocios fiduciarios, apunta en la misma dirección. Para una visión del área, consulte nuestra página de derecho comercial o nuestro análisis sobre la Ley 2625 de 2026 y el traslado de locales comerciales.
Un proyecto inmobiliario fallido no se defiende con indignación sino con documentos: contrato, condiciones de giro, constancia del punto de equilibrio y rendiciones de cuentas. Si su empresa tiene recursos en un proyecto paralizado o va a vincularse a uno, agende una reunión con nuestro equipo, en Barranquilla o por Microsoft Teams, para revisar su posición antes de que corran los plazos.
Preguntas frecuentes
¿La fiduciaria responde si el constructor abandona la obra?
No por el solo abandono. Según la línea de la Corte Suprema, la fiduciaria responde con su patrimonio cuando el daño proviene de sus propias faltas, como girar recursos sin cumplirse las condiciones pactadas o no verificar el punto de equilibrio. El fracaso material de la obra sigue siendo, en principio, riesgo del constructor.
¿Basta que el promotor certifique el punto de equilibrio?
No. En la sentencia SC5175-2020 la Corte dejó en firme que la fiduciaria no podía limitarse a la certificación del fideicomitente, porque eso convertiría el fideicomiso en una fachada. La fiduciaria debe verificar que las condiciones se cumplieron, ya que proteger los recursos es un deber indelegable.
¿Una sociedad puede demandar ante la Superintendencia Financiera?
Sí. La sentencia SC1718-2025 precisó que la acción de protección al consumidor financiero procede para quienes tienen relación legal o contractual con la entidad vigilada, sin exigir que sean consumidores finales. La demanda contractual debe presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato.
¿Qué documentos debe conservar la empresa inversionista?
El contrato de vinculación con sus condiciones de giro, la constancia con la que la fiduciaria dio por alcanzado el punto de equilibrio, las rendiciones de cuentas semestrales que exige el artículo 1234 del Código de Comercio y cualquier otrosí. Son la prueba de la falla de la fiduciaria si el proyecto fracasa.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye concepto jurídico formal. Para una asesoría específica sobre su caso, le invitamos a contactar a nuestro equipo.
