El 17 de septiembre de 2026 el Gobierno nacional expidió el Decreto Legislativo 1423 de 2026, que suspende desalojos, aplaza reajustes de canon y prorroga contratos de arrendamiento habitacionales y comerciales en los municipios afectados por el sismo del 10 de agosto de 2026. Afecta a toda empresa que sea arrendadora o arrendataria de locales, bodegas u oficinas en esa zona, y a las que son propietarias dentro de una propiedad horizontal allí ubicada.
El texto completo puede consultarse en el Régimen Legal de Bogotá. El Atlántico no está en la lista de departamentos de la emergencia, pero muchas compañías de la región tienen locales o bodegas arrendados en Bolívar, Sucre, Antioquia o Santander, que sí figuran.
Puntos clave
- El Decreto Legislativo 1423 de 2026 suspende por seis meses la ejecución material de diligencias de entrega, lanzamiento o restitución de inmuebles habitacionales y comerciales ocupados por arrendatarios con afectación directa acreditada por el sismo.
- El mismo decreto aplaza el reajuste anual del canon que debía hacerse efectivo en ese periodo; el valor no cobrado se difiere después sin intereses de mora ni penalidades.
- Los contratos que vencían entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026 se prorrogan seis meses si el arrendatario afectado así lo requiere, según el Decreto 1423 de 2026.
- En propiedad horizontal, el Decreto 1423 de 2026 permite durante veinticuatro meses usar el Fondo de Imprevistos para reparaciones y celebrar asambleas virtuales o mixtas.
¿A qué empresas y contratos aplica el Decreto 1423 de 2026?
Aplica solo en los municipios del ámbito territorial de la emergencia y solo a personas naturales o jurídicas cuya afectación directa por el sismo haya sido acreditada por las autoridades del Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres. Estar en un municipio incluido no basta: el decreto excluye expresamente su aplicación generalizada a todos los contratos del lugar.
El artículo 2 lo dice así: las medidas "no se aplicarán de manera generalizada e indiscriminada a la totalidad de las relaciones contractuales o inmuebles de un municipio por el solo hecho de su inclusión en la declaratoria de emergencia". La ausencia inicial en un registro, agrega, no impide acreditar la afectación por otros medios verificables.
Sobre el territorio, los considerandos recuerdan que la emergencia se declaró en los departamentos de Antioquia, Caldas, Cauca, Chocó, Quindío, Cundinamarca, Risaralda, Huila, Valle del Cauca, Tolima, Norte de Santander, Bolívar, Nariño, Sucre, Santander y Caquetá, y que el artículo 1 del Decreto 1261 de 2026 comprende los municipios incluidos en los reportes de la Sala de Crisis de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres. Que un departamento figure en la lista no significa que todos sus municipios estén incluidos. Ese mismo filtro territorial lo explicamos al analizar las flexibilidades societarias del Decreto 1418 de 2026.
¿Puede su empresa arrendadora recuperar un local en la zona afectada?
Durante seis meses desde la entrada en vigor del decreto, no por la vía del lanzamiento si el arrendatario tiene afectación directa acreditada. El artículo 3 suspende la ejecución material de las órdenes y diligencias de entrega, lanzamiento o restitución, incluso en procesos ya en trámite. La deuda de cánones, sin embargo, no desaparece.
El parágrafo 2 del artículo 3 es claro: la suspensión "no condona ni extingue las obligaciones pecuniarias derivadas del contrato de arrendamiento".
Hay dos excepciones. La primera, las órdenes de evacuación o desalojo de las autoridades de gestión del riesgo, inspectores de policía o autoridades de planeación, cuando se basen en dictámenes técnicos de riesgo inminente de colapso, falla estructural grave o inhabitabilidad. La segunda, la restitución que el arrendador requiera "para su habitación personal o la de su núcleo familiar".
Ese segundo supuesto merece atención si su empresa es la arrendadora. El texto habla de habitación personal y núcleo familiar, no del caso del artículo 518 del Código de Comercio, que permite negar la renovación cuando el propietario necesita el inmueble "para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario". El decreto no incluye esa causal entre sus excepciones. Una sociedad arrendadora que pensaba recuperar un local para su propia operación debe contar con que, frente a un arrendatario afectado, esa vía queda en pausa mientras rija la medida.
¿Qué pasa con el reajuste anual del canon comercial?
Se aplaza. El artículo 4 del Decreto 1423 de 2026 difiere el reajuste anual de cánones habitacionales y comerciales que debía hacerse efectivo dentro de los seis meses siguientes a su entrada en vigor, sea que proceda por pacto contractual o por la Ley 820 de 2003. El arrendador conserva el derecho al reajuste: solo cambia cuándo puede cobrarlo.
Terminado el aplazamiento, el valor acumulado del incremento no cobrado se divide en cuotas iguales entre los cánones que falten para terminar el periodo contractual. Si el contrato termina sin mensualidades pendientes, el saldo se liquida al restituir el inmueble y se incluye en el acta de terminación. En ninguno de los dos casos el cobro diferido genera "intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones contractuales para el arrendatario".
El parágrafo 2 agrega una regla que conviene llevar al sistema de facturación: no pueden aplicarse dos reajustes dentro de un mismo periodo de doce meses.
Prórroga extraordinaria de seis meses y acuerdos de pago
El artículo 5 dispone que los contratos cuyo vencimiento y obligación de entrega se pactaron entre el 10 de agosto de 2026 y el 31 de diciembre de 2026 se entienden prorrogados por seis meses contados desde la fecha exacta de su vencimiento, "cuando el arrendatario así lo requiera" y solo si su afectación directa está acreditada. El canon se sigue pagando, y la regla opera "sin perjuicio de los acuerdos en contrario celebrados entre las partes".
La prórroga es una garantía para el arrendatario: puede renunciar a ella y entregar en la fecha pactada, o convenir otro plazo, con aviso escrito al arrendador "con al menos ocho (8) días de antelación al vencimiento", sin penalidades. El artículo 6 la excluye cuando el inmueble fue declarado en "Inhabitabilidad Total" o "Riesgo Inminente de Colapso", y cuando el arrendador lo requiere para su habitación o la de su núcleo familiar por la pérdida, daño o inhabitabilidad de su vivienda habitual a causa del sismo.
El artículo 7 ordena a las partes procurar acuerdos directos sobre los cánones causados durante la emergencia, que pueden incluir pago diferido, periodos de gracia o descuentos. Si no hay acuerdo dentro de los treinta días calendario siguientes a la finalización de la emergencia, y el arrendatario envía declaración juramentada de su condición de vulnerabilidad, los cánones aplazados se dividen automáticamente en cuotas iguales durante los seis meses siguientes. Los acuerdos deben constar en documento con las mismas solemnidades del contrato y "prestarán mérito ejecutivo". Los intereses de mora sobre ese pago diferido no pueden superar el Interés Bancario Corriente.
Nuevos arriendos: tope al canon y deber de transparencia en la oferta
Si su empresa va a ofrecer en arriendo un local en un municipio afectado, el artículo 8 limita el canon por seis meses. En los nuevos contratos de destinación comercial, el canon no puede superar el incremento del IPC respecto del último canon cobrado antes del sismo o, en su defecto, debe sustentarse en un avalúo comercial o técnico que certifique la renta justa de mercado. Si el local se arrienda por primera vez, rigen las reglas ordinarias del Código de Comercio, con prohibición expresa de sobreprecios o primas derivadas de la escasez.
El artículo 9 exige que toda oferta pública a través de inmobiliarias, intermediarios o portales digitales incluya una declaración del oferente sobre el cumplimiento de los topes, respaldada por el avalúo catastral, un avalúo comercial o la copia del último contrato ejecutado antes del 10 de agosto de 2026. La Superintendencia de Industria y Comercio investigará a las plataformas conforme a la Ley 1480 de 2011, y las alcaldías vigilarán la actividad inmobiliaria.
¿Qué cambia si su empresa es propietaria en una propiedad horizontal?
Durante veinticuatro meses, en los municipios afectados, la administración puede usar el Fondo de Imprevistos para gastos de operación y reparación de la edificación con aprobación del consejo de administración, y las asambleas pueden sesionar de forma presencial, virtual o mixta. Para centros comerciales y parques de bodegas, eso cambia cómo se aprueban gastos.
Si no hay consejo de administración, el administrador solo puede hacer erogaciones que no superen el cincuenta por ciento de los recursos existentes cuando use esa atribución por primera vez; para un porcentaje superior, o por segunda vez, necesita autorización de la asamblea, salvo que resulte indispensable para conjurar un riesgo cierto e inmediato. Debe rendir cuentas comprobadas en la primera asamblea siguiente. El artículo 11 permite a la asamblea fijar planes especiales de pago de expensas extraordinarias para la reconstrucción, siempre que se garantice su sostenibilidad financiera, y el pago de la cuota ordinaria en cualquier momento del mes de su causación, sin intereses de mora. El artículo 12 aclara que las asambleas virtuales no modifican los quórums ni las mayorías de la Ley 675 de 2001.
Qué debe revisar su empresa ahora
- Inventario. Liste los contratos de arrendamiento, como arrendadora o arrendataria, sobre inmuebles en municipios del ámbito de la emergencia, con su fecha de vencimiento y de reajuste.
- Acreditación. Determine qué contraparte tiene afectación directa acreditada, y con qué soporte. Sin ella, el decreto no aplica.
- Facturación. Suspenda en el sistema los reajustes que caen en el periodo y programe el cobro diferido sin intereses.
- Acuerdos por escrito. Si negocia pagos diferidos o descuentos, firme el acuerdo con las solemnidades del contrato original.
Hay una razón adicional de prudencia: el parágrafo del artículo 215 de la Constitución Política ordena enviar los decretos legislativos a la Corte Constitucional "para que aquella decida sobre su constitucionalidad". Cualquier decisión contractual tomada hoy debe prever qué ocurre si alguna regla es condicionada o retirada.
Si su empresa tiene locales o bodegas arrendadas en la zona del sismo, en Hernández & Abogados revisamos su portafolio de contratos frente al Decreto 1423 de 2026. Conozca nuestro trabajo en derecho comercial, revise también lo que cambió con el aviso de traslado del local comercial en la Ley 2625 de 2026 y agende una reunión por Microsoft Teams con nuestro equipo.
Preguntas frecuentes
¿Mi empresa en Barranquilla debe aplicar el Decreto 1423 de 2026 a sus arriendos?
Solo respecto de inmuebles ubicados en municipios del ámbito territorial de la emergencia y frente a contrapartes con afectación directa acreditada por el sismo. El Atlántico no figura entre los departamentos de la declaratoria, así que, mientras no se incorpore al ámbito territorial, sus arriendos en Barranquilla siguen las reglas ordinarias.
¿El arrendatario afectado puede dejar de pagar el canon durante la emergencia?
No. El decreto suspende la ejecución de las diligencias de restitución, pero aclara que esa suspensión no condona ni extingue las obligaciones pecuniarias del contrato. Durante la prórroga extraordinaria el canon se sigue pagando, y los cánones causados en la emergencia se rigen por los acuerdos de pago directo que celebren las partes.
¿Puedo cobrar intereses sobre el reajuste del canon que quedó aplazado?
No. El cobro diferido del reajuste aplazado no genera intereses de mora, penalidades, indemnizaciones ni sanciones contractuales para el arrendatario. Distinto es el pago diferido de cánones acordado bajo el artículo 7, que sí puede generar intereses de mora, siempre que no superen el Interés Bancario Corriente sobre los cánones adeudados.
¿Cuánto tiempo duran las medidas del Decreto 1423 de 2026?
Las medidas sobre arrendamiento rigen seis meses y las de propiedad horizontal veinticuatro meses, en ambos casos contados desde la entrada en vigor del decreto, que ocurre al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial. Al ser un decreto legislativo, además, está sometido al control de la Corte Constitucional.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye concepto jurídico formal. Para una asesoría específica sobre su caso, le invitamos a contactar a nuestro equipo.
